Mercado da Flórida” não existe. E o novo relatório da ICE prova isso
Toda semana alguém me pergunta: “Marina, como está o mercado da Flórida?”
E toda semana eu respondo a mesma coisa: depende de qual Flórida você está perguntando.
O ICE Mortgage Technology acabou de publicar o Mortgage Monitor de julho de 2026, e os números confirmam algo que eu já vinha observando na prática, mas agora com dados concretos na mão. Vou te mostrar o que encontrei e o que isso significa se você é investidor.
O que o relatório mostra
A ICE analisou o estoque de imóveis à venda nos principais mercados da Flórida — Miami, Jacksonville, Tampa, Lakeland, Orlando, Cape Coral e North Port — e comparou com os níveis normais de antes da pandemia (média de maio entre 2017 e 2019.
O resultado: todos os mercados analisados estão com mais estoque disponível do que tinham antes da pandemia — exceto um. Miami.
Miami foi o único entre os grandes mercados monitorados que ainda está abaixo dos níveis normais de estoque pré-pandemia. Todos os outros já ultrapassaram esse patamar.
Os destaques (pelo lado inverso) são Lakeland e Orlando: o estoque em Lakeland está 69% acima do nível normal pré-pandemia, e em Orlando, 41% acima. Segundo a ICE, o estoque nesses dois mercados voltou a subir nos últimos meses.
Vale reforçar: isso não significa que o estoque na Flórida como um todo esteja disparando — os níveis, de forma geral, arrefeceram em relação aos picos do ano passado, o que a ICE descreve como um fator que está “suavizando a pressão de baixa nos preços”. Ou seja, o excesso está diminuindo, mas ainda existe — menos em Miami.
Por que isso importa: estoque e preço andam juntos
Aqui está o ponto central do relatório, e é o que todo investidor precisa internalizar: onde tem mais estoque, o preço sobe menos. Onde tem menos estoque, o preço continua subindo com mais força.
Faz sentido — mais opções na mesa dão ao comprador mais poder de negociação e tiram a pressão de alta sobre os preços. É o inverso do que aconteceu em Miami nos últimos anos, quando a demanda superou muito a oferta.
O que isso significa para você, investidor
Eu olho para esse relatório e vejo três coisas:
1. Miami continua sendo a exceção — e isso é bom para quem já está posicionado aqui. Enquanto Lakeland e Orlando entram em território de “mercado do comprador”, com mais estoque pressionando os preços para baixo, Miami segue com uma dinâmica de oferta mais restrita. Isso historicamente sustenta valorização mais consistente no médio prazo — não é garantia, mas é o padrão que os próprios dados da ICE mostram em outros mercados nessa mesma situação.
2. “Comprar na Flórida” não é mais estratégia — é preciso escolher o submercado certo. Se você está comparando oportunidades entre diferentes cidades da Flórida, esse relatório é um alerta prático: um comprador em Lakeland ou Orlando está lidando com uma realidade de mercado completamente diferente da de um comprador em Miami. Negociação, margem de desconto, tempo até a venda — tudo muda.
3. Para quem está vendendo ou pensando em vender em Orlando ou Lakeland, o timing pede mais atenção. Se parte do seu portfólio está fora de Miami, principalmente nesses dois mercados, vale reavaliar a estratégia de precificação agora — o estoque subindo de novo é sinal de que a concorrência por comprador está ficando mais dura ali.
Minha leitura
Esse relatório não muda minha convicção sobre Miami — reforça ela. Em um estado onde a maioria dos grandes mercados está com mais oferta do que o normal, Miami seguir abaixo da média pré-pandemia é um dado raro, e dados raros costumam significar oportunidade escassa — que é exatamente o tipo de ativo que investidor sério procura.
Dito isso, dado estadual nunca substitui análise bairro a bairro. Se você quer entender como isso se traduz em Brickell, Edgewater ou na região de Sunny Isles/Aventura especificamente, me chama — é exatamente esse tipo de leitura que eu faço todo mês para meus clientes investidores.
Fonte: ICE Mortgage Technology, Mortgage Monitor de julho de 2026, via Florida Realtors.